Idea de negocio; empresa de gestión privada

Tiempo de lectura: 10 minutos

¿No tienes tiempo para leer? Deje su correo, le enviaremos un enlace al artículo.

Según Rosstat, en promedio, un ruso gasta más de 1.700 rublos al mes en vivienda y servicios comunales. El mercado de la vivienda y los servicios públicos es tres veces más grande que el mercado de servicios al consumidor, cuatro veces más grande que el mercado del transporte de pasajeros y siete veces más grande que el mercado de los servicios médicos. Al mismo tiempo, tal tamaño de mercado no garantiza en absoluto una ganancia comercial o incluso una ruptura.

Los habitantes de la mayoría de los edificios de apartamentos no mantienen sus casas ellos mismos: no cambian las bombillas en las entradas, no arreglan las rampas, no quitan la nieve en invierno . Esto lo hace la sociedad gestora, con la que los vecinos de la casa celebran un acuerdo. El Código Penal recibe dinero de los residentes para todos los servicios públicos, paga a los proveedores por el agua, el gas y la electricidad. Y se queda con el dinero para el mantenimiento de la casa.

Reino Unido es una empresa comercial ordinaria, LLC o JSC. Para abrir una empresa de administración, debe obtener una licencia para administrar edificios de apartamentos y aprobar un examen de calificación. Luego contrate limpiadores, plomeros y electricistas, concluya un acuerdo con organizaciones proveedoras de recursos. Es más difícil que abrir una tienda de ropa, pero es bastante posible: hay 20 mil empresas de gestión que operan en el sector de la vivienda y los servicios públicos en Rusia.

Hablamos con Inna de la empresa de gestión Alfa-Service para averiguar por qué el enorme tamaño del mercado no garantiza ni siquiera una pequeña ganancia y por qué no vale la pena entrar en esta área si no hay triunfo. cartas en la manga.

Los clientes son difíciles de encontrar

Encontrar clientes en este mercado es más difícil que en el comercio minorista o el catering. No funcionará solo para lanzar publicidad en Internet o el boca a boca, hay que hacerlo por el camino difícil.

Hay tres formas principales: ganar la licitación, negociar con el promotor o convencer a la junta general de inquilinos para que cambie el Código Penal. En el primer caso, una empresa joven no podrá competir con competidores experimentados. En el segundo, el emprendedor puede carecer de conexiones. Y el tercero requiere un esfuerzo increíble: debe reunir a los inquilinos y persuadirlos de que pasen por un procedimiento complejo. Si el fundador no tiene conexiones sólidas o la capacidad de influir en la decisión de los inquilinos, será casi imposible encontrar objetos para administrar.

Los clientes a menudo no pagan

La deuda total de los rusos en vivienda y servicios comunales supera los 500 mil millones de rublos, que es aproximadamente el 10% del mercado total. Es posible que los residentes no paguen durante varios meses o incluso años. Hay quienes no pagan y esperan hasta que pase el plazo de prescripción con la esperanza de que no tendrán tiempo de ser demandados y las deudas serán canceladas. Si la empresa no tiene tiempo de acudir a los tribunales en un plazo de tres años, se perderá el dinero.

Para obtener su dinero, las empresas apagan la electricidad, el agua y, a veces, colocan enchufes en las alcantarillas

Cuatro razones para no involucrarse en el negocio de los servicios públicos

Problemas de vivienda y servicios comunales

Seguramente la mayoría de los residentes de los edificios de apartamentos modernos no están satisfechos con el trabajo de la vivienda local y los servicios comunitarios, sin embargo, pocas personas son capaces de organizar un grupo de iniciativa y arreglar la situación. Y todo esto en el contexto de una devastación generalizada en los patios y entradas. Ventanas y puertas rotas, escaleras en mal estado, vertedero de basura obstruido y sucio, grafitis, goteras en el techo y mucho más. Además, un estado tan deplorable de sótanos y entradas puede ser perjudicial para la salud. Humedad e insalubridad, propagación de ratas, pulgas y cucarachas, moho. Y el simple acceso abierto a las entradas de los áticos y sótanos los convierte en un lugar favorito para los adictos a las drogas, los delincuentes menores y las personas sin hogar que visitan.

Todos estos problemas son bastante solucionables y el dinero transferido para vivienda y servicios comunales crece constantemente. Sin embargo, el nivel de servicio prestado por las sociedades gestoras suele ser repugnante. Incluso si el suministro de agua está roto, un equipo de plomeros se va con gran retraso y el daño del accidente sale mucho más de lo que los reparadores llegan rápidamente. Y si el cableado eléctrico está quemado, incluso puede esperar a los electricistas durante varios días. Y el punto aquí no es tanto el descuido, la negligencia o la pereza de los empleados de ZhEK, sino los numerosos problemas de la estructura misma del sistema de administración pública de la industria.

Empresas de gestión modernas

La ausencia a largo plazo de una competencia sana, el monopolio por parte de las oficinas estatales de vivienda y servicios comunales ha llevado a una gestión y distribución de fondos ineficaces. Como resultado, se está gastando mucho dinero en la industria reparando agujeros. Mala reparación del sistema de calefacción durante la temporada de frío, congelación de tuberías en las entradas debido a ventanas y puertas rotas. Con enormes pérdidas de calor, los residentes, de hecho, pagan por calentar las calles y no sus casas. Los sistemas de administración de viviendas que se formaron en la época soviética continúan funcionando de manera ineficaz en la mayoría de las ciudades rusas. Y en ausencia de competencia, se dan cuenta de su posición ventajosa. Después de todo, ¿por qué trabajar mejor si el dinero paga de todos modos?

Actualmente, las empresas de gestión privada están corrigiendo un poco la situación, están reemplazando las antiguas ZhEK y DEZ. La competencia está surgiendo, contribuyendo a la mejora general del servicio. Se ofrece una opción a las asociaciones de propietarios. Desafortunadamente, este proceso apenas comienza, ¿por qué los emprendedores no tienen prisa por dominar este negocio? Después de todo, se trata de una facturación multimillonaria.

Viabilidad del mercado

Las agencias de marketing llevaron a cabo un estudio analítico del mercado de la vivienda y los servicios comunales de Moscú. En promedio, este sector se estima en mil millones de euros al año. El mercado es realmente enorme y más de dos mil quinientas empresas están a favor del derecho al servicio de los servicios públicos, más de dos tercios de las cuales son pequeñas organizaciones privadas. Pero, a pesar de la mejora en la gestión de recursos debido a la desgastada red de comunicaciones e instalaciones que se ha transferido a la dirección, el beneficio de estas empresas es mínimo. La mayoría de los fondos se gastan en reemplazos o reparaciones costosas. La situación es mejor en los edificios nuevos, donde las asociaciones de propietarios se organizan de inmediato.

De hecho, no es conveniente abrir un negocio para el servicio de los servicios públicos sobre la base de "Khrushchevs" construidos en los años 70, con sus comunicaciones gastadas. La recuperación de la inversión de la empresa en este caso puede alcanzar los 5 años o más. Pero incluso en casos desatendidos, el mercado de la vivienda y los servicios comunales puede ser muy rentable. Según los especialistas en marketing, la situación se puede cambiar cambiando la dirección del negocio, haciéndolo perfil. Atracción de empresas promotoras.

El beneficio de la empresa promotora de la gestión de vivienda y servicios comunales es incomparablemente menor que el de la ejecución de sus propios proyectos e inversiones. Sin embargo, el promotor busca organizar su propia oficina de gestión en las instalaciones que se están construyendo. Por lo tanto, atraer clientes con una solución lista para usar. Además, es más fácil para una empresa eliminar sus propios errores y deficiencias en la construcción.

Búsqueda de clientes y selección de objetos adecuados

Según Rosstat, en promedio, un ruso gasta más de 1.700 rublos al mes en vivienda y servicios comunales. El mercado de la vivienda y los servicios públicos es tres veces más grande que el mercado de servicios al consumidor, cuatro veces más grande que el mercado del transporte de pasajeros y siete veces más grande que el mercado de los servicios médicos. Al mismo tiempo, tal tamaño de mercado no garantiza en absoluto una ganancia comercial o incluso una ruptura.

Casi todas las personas que viven en un edificio de apartamentos están familiarizadas con las actividades de las empresas de gestión en el ámbito de la vivienda y los servicios comunales (en adelante, el Código Penal). Muchos los asocian con "GBU Zhilischnik", es decir, una empresa presupuestaria estatal o municipal, que aún continúa las tradiciones del ZhEKov soviético, con un servicio de calidad adecuada. Sin embargo, el mercado de empresas de gestión privada ha madurado en el país. Tiene todos los requisitos previos para la consolidación.

El mercado está maduro

El mercado de las empresas de gestión de activos es bastante grande. Según nuestras estimaciones, los propietarios de edificios de apartamentos solo en Moscú y San Petersburgo con regiones, así como en ciudades con una población de más de un millón de empresas de gestión de pagos, alrededor de 400 mil millones de rublos al año (en adelante, todas las estimaciones para la empresa de gestión mercado son el resultado de nuestro análisis de la base de datos del Fondo de Asistencia a la Reforma Vivienda y Servicios Comunales). Y esto es solo para el mantenimiento y reparación de locales residenciales, sin tener en cuenta los servicios públicos reales (calefacción, agua, gas, etc.). Si extrapolamos estas cifras a toda Rusia, obtenemos más de 1 billón de rublos. Y la mitad de ellos son de empresas privadas.

El ejemplo más llamativo de la llegada de grandes inversores privados en el ámbito de las sociedades gestoras es PIK-Comfort, miembro del grupo PIK, de Sergei Gordeev. Aparecida en 2021 y comenzó a crecer activamente en 2021, ahora es la mayor empresa de gestión privada del país (y la mayor empresa de gestión en general), con más de 50 millones de m2 bajo gestión. Y en los últimos años, cada vez más inversores privados están comenzando a seguir su ejemplo.

El mercado del Reino Unido ahora es similar al mercado minorista de comestibles de hace 10-15 años. La primera similitud es que este negocio escala con bastante facilidad "en ancho". Hoy el mercado no está consolidado, no existen restricciones para un crecimiento extensivo, incluso a través de la compra de otros jugadores.

Continuando con la analogía del comercio minorista, recordemos el paisaje típico de una zona residencial hace 20 años: en casi todos los jardines había una pequeña tienda de comestibles propiedad de un empresario local. Ahora casi todas estas tiendas han desaparecido, y su lugar ha sido ocupado por Pyaterochka, Magnets o Dixie. En 2021, la cadena Pyaterochka tenía 100 tiendas, ahora hay 15 350, la cadena ha crecido 150 veces.

Lo mismo está a punto de suceder con el mercado del Reino Unido. Hay casi 900 empresas de gestión en Moscú y la región de Moscú, mientras que el 90% de los actores son pequeños y gestionan un parque de viviendas de menos de 600.000 m2 cada uno. Sin embargo, en conjunto, estas pequeñas empresas representan más del 55% del parque total de viviendas en la región. Hoy en día, solo hay un actor privado realmente grande en el mercado: el grupo de empresas PIK. Los competidores más cercanos se quedan atrás en términos del área de casas bajo administración en al menos un orden de magnitud.

La consolidación futura, aunque de forma implícita, es facilitada por el estado. Formalmente, la regulación gubernamental en esta área no es muy significativa: cada sociedad gestora recibe una licencia y puede cancelarla si hay violaciones importantes en las actividades.

En la práctica, la Combinación de Vivienda y Química es un área políticamente muy sensible. Por lo tanto, las autoridades locales intervienen a menudo y de forma activa en el trabajo del Código Penal. Los alcaldes, gobernadores y sus diputados de vivienda y servicios comunales mantienen reuniones periódicas con los propietarios de las sociedades gestoras para discutir cuestiones urgentes. Naturalmente, será más fácil para ellos discutir la agenda con 5-10 jugadores grandes que con cientos de pequeños.

Finalmente, los activos en este mercado se pueden comprar a un precio bastante bajo y, a veces, incluso "quitarlos de forma gratuita". Uno de los problemas clave de muchas sociedades gestoras es el impago crónico de los residentes. La situación se agrava aún más si la empresa actúa como un "enlace de tránsito" para pagar las facturas de servicios públicos entre los residentes y las organizaciones proveedoras de recursos (RSO). En este caso, el propio Código Penal es responsable de pagar los servicios de la RNO, y no tiene nada con qué pagar si no puede recibir dinero de los inquilinos. Esto requiere un trabajo eficaz con los deudores, que no siempre está disponible para los pequeños jugadores.

Potencial sin explotar

Pero este no es el único factor en el atractivo de inversión de la sociedad gestora. Además de crecer en amplitud, este negocio también es escalable en profundidad.

Idea de negocio; empresa de gestión privada

Los residentes de edificios de apartamentos saben muy bien lo importante que es elegir una empresa de administración confiable, porque pagan mucho dinero para que su casa sea monitoreada constantemente y se realicen las reparaciones necesarias oportunas. Pero, desafortunadamente, la mayoría de las personas siguen siendo infelices, no entienden a dónde va su dinero y quién será responsable de él. Por lo tanto, hoy en día muchas casas generalmente rechazan los servicios de las empresas de gestión y forman la llamada HOA. Pero incluso aquí no todo es tan sencillo, porque la mayoría de las personas solo están dispuestas a indignarse, pero en realidad nadie quiere hacer nada por sí mismo. Es muy difícil encontrar activistas en todos los edificios de apartamentos, por lo que continúa la existencia de sociedades gestoras.

Hoy nuestra invitada es Lyudmila Vladimirovna de Voronezh. La revista Reconomica le pidió que contara cómo funciona la empresa gestora, porque ella, como nadie, conoce todos los matices de este caso. Lyudmila Vasilievna en el lejano 2021 pudo abrir su propia empresa para la gestión de edificios residenciales y realizó negocios de manera muy competente, hasta que todavía tuvo que cerrar su negocio. Lea todos los detalles de su historia a continuación.

Creación de la Sociedad Gestora

¡Hola! Mi nombre es Lyudmila Vladimirovna Merkulova. Vivo en Voronezh. Cuando comencé mi negocio de administración de edificios residenciales en septiembre de 2021, tenía 56 años. La empresa gestora (MC), creada por mí, funcionó hasta finales de 2021.

Transferencia de viviendas a la administración

A principios de la década de 2021, trabajé en el departamento de construcción de capital de una de las fábricas de Voronezh. Construimos edificios residenciales de varios pisos. La mitad de los departamentos en ellos se vendieron a costo reducido a los que estaban en lista de espera de la planta, el resto lo compraron todos a precio comercial.

En la empresa, el negocio avanzaba a pasos agigantados hacia la quiebra y la terminación de la construcción de viviendas. Fue necesario buscar un nuevo trabajo. En los balances de muchas empresas figuraban las viviendas que construyeron, de las que intentaron deshacerse. Transferido a la jurisdicción del Código Penal recién formado.

En 2021 establecí una LLC, cuya Carta estipulaba un tipo de actividad: la gestión de bienes raíces. Se llegó a un acuerdo con la dirección de la empresa para transferir a la sociedad gestora dos edificios de viviendas con una superficie total de 13.862 m2. ...

Una de las casas atendidas por nuestra empresa gestora.

No tenía capital inicial. Como un "colchón de seguridad" financiero, la dirección de la fábrica acordó durante los primeros tres meses de la formación de mi empresa continuar prestando servicios a las casas transferidas por su cuenta. Las transferencias de dinero de la población durante estos meses deberían haberse acreditado en mi cuenta.

Aspectos destacados de la organización

La idea de un negocio es una empresa de gestión privada Problemas en la vivienda y los servicios comunales Seguramente, la mayoría de los residentes de los edificios de apartamentos modernos no están satisfechos con el trabajo de la vivienda local y los servicios comunales, sin embargo, organizan

Sociedad de gestión: las empresas de gestión de vivienda y servicios comunales se han convertido en una parte integral de la estructura comunitaria, cumpliendo con las obligaciones con los residentes de los edificios de apartamentos para la mejora y la provisión de las necesidades básicas diarias.

Cualquier persona jurídica que no tenga problemas con la ley puede convertirse en gerente. Este nicho para los empresarios sigue siendo relativamente libre, ya que se considera poco rentable. Pero prácticamente no hay competencia y no es necesario esforzarse demasiado para encontrar clientes. Basta con tomar el control de varios edificios de gran altura, y la base para el trabajo está lista.

No se puede decir que sea muy fácil abrir una empresa de gestión, ya que recientemente los requisitos del gobierno para estas estructuras se han vuelto mucho más estrictos que antes. Sin embargo, en ausencia de un gran capital inicial, pero con un fuerte deseo de comenzar su propio negocio, puede correr un riesgo al superar el miedo y la incertidumbre.

Organización de gestión y sus tipos

La legislación rusa establece un control estricto sobre las estructuras de gestión comercial que mantienen las comodidades óptimas para los residentes de edificios de apartamentos y proporcionan renovaciones en el hogar, suministro ininterrumpido de recursos energéticos básicos como electricidad, gas, agua y calefacción. Este es el objetivo principal del Código Penal, que debe llevarse a cabo de la manera más eficiente. Los residentes deben experimentar la máxima comodidad a cambio de pagos mensuales regulares. Las actividades del Código Penal (el nombre correcto es "organización gestora") están controladas por los siguientes actos legales:

  • Códigos civiles y de vivienda de la Federación de Rusia.
  • Los requisitos modificados para la organización, prescritos en la Ley Federal No. 255-FZ (fechada 21. 7. 014).
  • Los métodos establecidos de regulación de las tarifas de calefacción por el Decreto Gubernamental N 1075 (de fecha 22. 0. 012).
  • Reglamento de relaciones en materia de abastecimiento de agua y disposición de aguas residuales en la Ley Federal N 416-FZ (de fecha 07. 2. 011).
  • Y otras leyes que modifiquen la eficiencia energética, que ayuden a la vivienda y los servicios comunales a realizar reformas, aprobar nuevas normas y reglamentos para el funcionamiento del parque habitacional, etc.
<

Comprender cómo abrir una empresa de gestión en el campo de la vivienda y los servicios comunales ayudará a conocer su correcta organización y métodos de implementación del proyecto. Los residentes tienen la opción de administrar el hogar en una de tres opciones:

  • Híbrido: para grandes edificios de varios pisos, donde los residentes resuelven todos los problemas de gestión, operativos y organizativos para el mantenimiento de la casa por su cuenta, sin la ayuda de empresas de terceros.
  • Inmediato: para casas pequeñas con 40 departamentos o menos. En este caso, los inquilinos seleccionan a un representante de la casa, que celebra contratos con los contratistas para realizar las reparaciones necesarias en nombre del público.
  • Operacional: para MKD o varios, vinculado a una comunicación. El caso en el que una reunión de inquilinos por mayoría de votos decide la elección de la sociedad gestora más adecuada para ellos: la organización gestora.

Sobre la base de la reunión, se establece un acuerdo entre los inquilinos y los administradores, que se cierra mediante un acuerdo, donde se detallan las obligaciones de ambas partes. Varios edificios de gran altura unidos por un único sistema centralizado pueden participar simultáneamente en el contrato.

Requisitos para la organización gestora en el ámbito de la vivienda y los servicios comunales

Estos datos, junto con la información sobre el trabajo realizado, la lista de servicios, así como su costo y otra información, se ingresan en el Sistema de Información Federal unificado - GIS Vivienda y Servicios Comunales - donde cualquier El inquilino puede contactar para aclarar las dudas que hayan surgido. La falta de información sobre este recurso otorga a los propietarios de departamentos el derecho a presentar una denuncia ante la inspección de vivienda y comunal o incluso ante la fiscalía.

Ideas de negocios y noticias en Krasnodar
Ideas de pequeñas empresas Krasnodar
  • Tiempo de leer. 11 minutos
Ideas de negocios en pequeñas ciudades
Comprar | Vender Negocio Listo
  • Tiempo de leer. 12 minutos
Negocio forestal
Negocio forestal
  • Tiempo de leer. 8 minutos
Cual es la mejor idea de negocio
Las mejores ideas de inicio
  • Tiempo de leer. 11 minutos
Utilizamos cookies
Utilizamos cookies para asegurarnos de que le brindamos la mejor experiencia en nuestro sitio web. Al utilizar el sitio web, usted acepta nuestro uso de cookies.
PERMITIR COOKIES.